Czym jest i na czym polega służebność drogi koniecznej? W jaki sposób ustanowić drogę konieczną? Czy ustanowienie służebności drogi koniecznej jest płatne czy bezpłatne? W jaki sposób znieść ustanowioną służebność drogi koniecznej?
Zgodnie z art. 145 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – dalej k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Jak wynika z powyższego przepisu, przesłanką roszczenia jest brak prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej, a jej ustanowienia może żądać w pierwszej kolejności właściciel pozbawiony tegoż dostępu.
W jaki sposób może powstać służebność drogi koniecznej? Roszczenie może być zrealizowane bądź w drodze umowy zawartej pomiędzy stronami, przy czym oświadczenie właściciela musi mieć formę aktu notarialnego, bądź też w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości, po której droga miałaby przebiegać nie wyraża zgody na powyższe – na drodze postępowania sądowego, a także poprzez jej zasiedzenie.
Przesłanki dla ustanowienia drogi koniecznej
Przepis art. 145 Kodeksu cywilnego wprowadza podstawę roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność drogi koniecznej. Istotą służebności drogi koniecznej jest możliwość korzystania z cudzej nieruchomości, dla uzyskania dostępu do drogi publicznej, w przypadku braku bezpośredniego dostępu do drogi publicznej z danej nieruchomości. Brak odpowiedniego dostępu do drogi oznacza zarówno całkowity brak dostępu do drogi publicznej jak i dostęp niewystarczający pod względem fizycznym albo dostęp niewystarczający pod względem prawnym.
Najczęściej chyba spotykany w praktyce problemem jest brak dostępu do drogi publicznej wystarczającego pod względem fizycznym. Zasada ogólna jest taka, że dostęp ma być bezpieczny, rzeczywisty, swobodny, uwzględniający przeznaczenie nieruchomości zarówno aktualne jak i przyszłe, a także rozwój technologiczny.
Co istotne, roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, gdy ma ona służyć jedynie dla wygody właściciela nieruchomości władnącej.
Jeżeli chodzi o niewystarczający dostęp do drogi publicznej pod względem prawnym, to sytuacja ta dotyczy braku tytułu prawnego pozwalającego na korzystanie z nieruchomości sąsiedniej w celu dostępu do drogi publicznej. Jak przyjmuje się w orzecznictwie, dostęp do drogi publicznej ma być prawnie zapewniony i nieskrępowany wolą osób trzecich, niewystarczający jest zatem fakt samowolnego przejazdu przez czyjąś nieruchomość.
Służebność drogowa nie służy przy tym publicznemu korzystaniu z nieruchomości obciążonej, a jedynie właścicielowi nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej. Przy czym, ustalenie sposobu wykonywania służebności drogowej, tj. określenie jej przebiegu na nieruchomości, w ramach którego osoba uprawniona będzie przez tę nieruchomość przechodzić i przejeżdżać do drogi publicznej musi uwzględniać potrzeby nieruchomości władnącej (sposób korzystania i zagospodarowania nieruchomości władnącej oraz interes społeczno-gospodarczy), a jednocześnie jak najmniej obciążać nieruchomość (lub nieruchomości) przez które służebność ma być poprowadzona. Służebność gruntowa powinna być jednocześnie wykonywana w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej, skoro jej ustanowienie może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej
Zgodnie z regulacjami zawartymi w Kodeksie cywilnym ustanowienie służebności drogi konieczniej następuje „za wynagrodzeniem”, nie zaś „za odszkodowaniem”, co pozwala przyjąć, że wolą ustawodawcy nie było wyłącznie wyrównanie uszczerbku, jaki następuje w majątku właściciela nieruchomości obciążonej wskutek ustanowienia służebności drogowej. Pojęcie wynagrodzenia jest szersze i bardziej elastyczne. Stanowi ono ekwiwalent za znoszenie cudzego przejazdu i przechodu przez nieruchomość. Powinno uwzględniać z jednej strony korzyść, jaką odnosi nieruchomość władnąca, oraz niedogodności, jakie z ustanowienia służebności wynikają dla nieruchomości obciążonej
Należy pamiętać, że o wynagrodzeniu za ustanowienie drogi koniecznej sąd orzeka z urzędu, a zatem nawet w sytuacji braku odrębnego żądania w tym zakresie ze strony wnioskodawcy. Oczywiście, w sytuacji zgodnej woli wszystkich uczestników danego postępowania istnieje możliwość, aby ustanowienie drogi koniecznej nastąpiło bez jakiegokolwiek wynagrodzenia.
Wynagrodzenie jest należne niezależnie od tego, czy na skutek ustanowienia służebności wynikła dla właściciela szkoda majątkowa (oczywiście właściciel nieruchomości obciążonej może zrzec się wynagrodzenia, jednak jest to mało prawdopodobne). Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej może mieć charakter świadczenia jednorazowego bądź świadczenia okresowego. W przypadku świadczenia okresowego wynagrodzenie może być zmienione w razie zmiany stosunków, która nastąpiła (zmiana stosunków po dacie ustanowienia służebności) np. istotny spadek siły nabywczej pieniądza.